소중한 내 보증금 지키자 - 소액임차인 최우선변제권

 

안녕하세요

오늘은 소액임차인 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

1. 소액임차인 최우선변제권

주택 임대차 보호법에 의해 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 소액임차인의 보증금의 일정금액을 다른 담보 물권보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 다른 근저당 물권보다 1순위로 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 겁니다.

 

그렇지만 누구나 받을 수 있는 것은 아니므로 소액임차인에 해당되는 금액에 한해서 돌려 받을 수가 있습니다. 대부분 이 경우를 놓치고 나는 소액임차인이야라고 생각했다간 보증금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 올 수 있으니 꼭 확인해보셔야 합니다.

 

 

2. 소액임차인 조건

말그대로 소액임차인이여야 합니다.

금액은 지역별로 상이하며, 대한민국 법원 사이트 인터넷 등기소를 통해서 알아볼 수 있습니다.

서울 기준으로 표를 하나 보여드리겠습니다.

 

아래 표를 보시면 기준 시점이 보이고 임차인 보증금 범위와 보증금 중 일정액의 범위가 나옵니다.

기준시점은 담보물권 즉 근저당권,저당권,담보가등기 등의 선순위로 설정된 날짜 기준으로 나의 보증금을 변제받을 수 있는지 확인해보셔야 합니다.

 

예를 들어봅시다.

근저당권 설정일자가 2018년 10월 1일, 내 전입일자 2021년 6월 1일이고 보증금 2,000 / 월세 50 으로 계약 후 거주하고 계시다면 여기서 소액임차인을 확인하는 방법은 근저당권 설정된 2018년 10월 1일 기준시점 이후로 찾으시면 됩니다. 전입일자 기준이 아닙니다!

 

그렇다면 여기서 해당되는 기준시점은 2018.9.18~ 이고,  보증금 범위는 1억 1천만원 이하 범위이며, 보증금 중 일정액의 범위는 3,700만원이기때문에 나의 보증금 2,000만원을 다른 물권의 권리보다 최우선으로 변제 받을 수 있게됩니다.

 

 

 

대신 경매로 넘어갈 시 대항요건을 갖추어야 하며, 배당요구 종기까지 대항력을 유지하고 배당요구를 해야합니다.

또한 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 최우선변제 가능하므로 이것또한 다른 변수가 될 수 있습니다.

 

최근에 전세사기가 많아지면 월세로 가는 사람들이 많아지고 보증금이 적기에 자칫 경매로 넘어가도 최우선 변제금에 해당되는 금액 한해서는 모두 돌려받기 때문에 안전하다고 생각하고 무턱 들어갔다가는 일부 돌려받지 못하는 경우도 있을 수 있습니다.

 

계약 전 등기부등본을 항상 보는 습관을 잊지 마시고 만일 근저당이 있더라도 해당 집의 시세를 한번 보시고 만약 경매로 넘어가도 내가 이 보증금을 나중에 최우선변제권에 의해 돌려받을 수 있는지 체크하고 들어가보시는게 좋을 것 같습니다.

 

한번 알고 있으면 두고두고 쓸 수 있는 내용이니 꼭 기억해두셨으면 좋겠습니다.