전세권 설정 등기 방법과 비용

보통 집 계약시 임대인과 임차인 사이에서 체결한 계약은 우리가 흔히 '채권'이라고 합니다. 하지만 전세권은 '물권'으로서의 효력을 지니고 있어 등기부등본에 기재되게 됩니다. 일반적으로 임대차 계약은 등기부등본에 기록되지 않지만 우리가 전세권 설정 등기라고 불리우는게 전세권은 등기상에 기재된다고 보시면 되겠습니다. 즉 부동산에 대한 권리입니다.

 

 

전세권 설정은 임대인과 임차인의 협의가 이루어져야 설정이 가능합니다. 임차인은 임대인의 동이 없이 강제로 전세권 설정이 불가합니다. 권리를 명시한다는 점에서 계약 후 전입신고와 확정일자와 같은 임차인의 효력과 동일하다고 보시면 됩니다. 다만 앞서 말씀드렸듯이 전세권 설정은 집주인, 즉 임대인의 동의가 필요하다는 점이 있습니다. 그래서 임대차 계약시 집주인의 필요 서류를 준비해줘야 하기에 많이 꺼리는 경우가 대부분입니다.

 

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✅전세권 설정 방법과 필요서류

전세권 설정 방법은 두 가지로 나눠집니다.

 

⏩본인 직접 진행

전세권 설정 계약서와 관련 필요서류들을 챙기고 관할 시청이나 구청에 찾아가시면 됩니다. 서류들은 다음과 같습니다.

🔅임대인 필요서류🔅
1. 주민등록초본
2. 인감증명서 및 인감도장
3. 등기권리증
4. 위임장 및 신분증

🔅임차인 필요서류🔅
1. 주민등록초본
2. 임대차 계약서
3. 인감도장
4. 신분증
5. 전세권 설정 계약서

⏩법무사를 통한 진행

이런 방법들이 어렵고 번거로우신 분들은 법무사를 통해 많이 진행합니다. 일정의 수수료를 납부한 후 진행이 됩니다.

 

 

 

✅비용

보통 보증금의 2%로 책정됩니다.

지방교육세도 등록세의 20%로 책정이 됩니다. 수입인지 10,000 ~ 15,000원 정도 비용이 발생됩니다.

 

 

 

✅장단점

전세권설정은 임대차계약에서 등기부등본에 기재가 되고 부동산에 대한 '물권'의 권리를 가지게 됩니다. 그래서 다른 후 순위 채권자보다 전세금의 우선변제를 받게됩니다. 다만, 우리가 일반적으로 계약하는 임대차 계약에서의 계약으로만 이루어지는 것이 아닌 집주인의 동의와 작지 않은 비용과 시간이 들어가기 때문에 마냥 좋다고는 할 수가 없습니다.

 

또한 집이 경매로 넘어갔을 때의 차이도 다르게 측정 됩니다. 전입일자와 확정일자를 받은 임차인의 경우 건물과 토지의 가격을 합한 금액에서의 보증금을 회수할 수 있으나 전세권 설정만 진행 했을 경우 건물 가격의 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있기때문에 보증금을 온전히 돌려 받지 못할 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 상황에 따라 전세권 설정이 좋을수도 있고 그냥 임대차 계약을 통해 전입일자와 확정일자만 받는 것이 유리할 때도 있습니다. 예를 들면 임대차 계약시 등기부등본상 근저당권이나 기타 다른 권리가 없는 깨끗한 등기부등본이라면 전입일자와 확정일자만 받는것이 좋을 수 있습니다. 그러나 종종 근저당이나 다른 권리가 앞서 있을 경우 전세권 설정을 통하여 내 전세금을 보호받는 것이 더 좋을 수 있으니 등기부등본 권리에 따라 상황에 맞춰 진행하는 것이 좋겠습니다.